マンションの購入・売却を検討する際に最も重要なのが「成約相場」です。 不動産ポータルサイトに掲載されている価格（売り出し価格）と、 実際に取引が成立した価格（成約価格）は異なります。 本ページでは成約相場の意味・見方・東京各エリアの水準を解説します。
不動産取引において、売り主が最初に設定する価格を売り出し価格と呼びます。 一方、実際に買い主と合意して取引が完了した価格が成約価格（成約相場）です。
一般的に成約価格は売り出し価格より3〜10%程度低くなる傾向があります。 つまり、SUUMOやHOME'Sなどのポータルサイトで見る価格は「希望価格」であり、 実際の市場価値とは異なる場合があります。
| 項目 | 価格 | 備考 |
|---|---|---|
| 売り出し価格 | 5,500万円 | ポータルサイト掲載価格 |
| 成約価格 | 5,100万円 | 実際の取引成立価格 |
| 差額 | ▲400万円 | 約7%値引き |
※上記はイメージです。実際の値引き幅はエリア・物件・市況により異なります。
不動産の価格水準を比較する際によく使われる指標が坪単価です。 坪単価とは、1坪（約3.3㎡）あたりの価格を万円で表したものです。
坪単価 = 成約価格（万円）÷ 専有面積（㎡）× 3.3
例）専有面積60㎡・成約価格8,000万円の場合
8,000 ÷ 60 × 3.3 = 坪単価 440万円/坪
坪単価を使うことで、広さの異なる物件同士の価格水準を公平に比較できます。 エリアの相場を把握する際は坪単価を基準にすることをおすすめします。
東京23区内の中古マンションの成約相場は、エリアによって大きく異なります。 以下は当サイトのデータに基づく概算水準です（2026年実績）。
| エリア | 平均坪単価 | 特徴 |
|---|---|---|
| 港区 | 600〜700万円/坪 | 都心最高水準・外国人需要も高い |
| 渋谷区 | 550〜650万円/坪 | 商業地隣接・若い世代に人気 |
| 千代田区 | 500〜600万円/坪 | 皇居周辺・オフィス街隣接 |
| 目黒区 | 450〜550万円/坪 | 住環境良好・ファミリー需要 |
| 新宿区 | 400〜500万円/坪 | 交通利便性高い・多様な物件 |
| 豊島区 | 350〜450万円/坪 | 池袋周辺・再開発エリア |
| 荒川区 | 200〜300万円/坪 | 比較的リーズナブル |
※最新の実際の成約データはダッシュボードでご確認ください。
同じエリアでも間取りによって坪単価は異なります。一般的な傾向は以下の通りです。
一般的に築年数が古いほど成約価格は下がりますが、 立地条件が良い場合は築古でも高値で成約するケースがあります。 特に築20年を超えると価格の下落幅が緩やかになる傾向があります。
東京都内の最新成約相場データを無料で確認できます
成約相場ダッシュボードを見る →国土交通省の「不動産取引価格情報検索」やREINS（不動産流通標準情報システム）で 成約事例を確認できます。当サービスでは東京都内の成約データを集計して エリア別・間取り別に可視化しています。
坪単価が高いエリアは資産価値が安定していますが、利回りは低くなる傾向があります。 投資目的の場合は坪単価だけでなく、賃料水準・空室率・将来の開発計画なども 総合的に判断することをおすすめします。
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